Správa
o súčasnom systéme stanovenia hodnoty nehnuteľností v Slovenskej republike a náčrt potenciálnych riešení súvisiacich problémov

1.	Súčasná situácia v  legislatíve platnej na stanovenie hodnoty nehnuteľností

		Stanovenie hodnoty nehnuteľností v Slovenskej republike bolo a naďalej je podmienené účelom, na ktorý sa má vykonať.
		V princípe je stanovenie hodnoty nehnuteľností v súčasnosti ustanovené vyhláškou Ministerstva financií Slovenskej republiky č. 465/1991 Zb. o cenách stavieb, pozemkov, trvalých porastov, úhradách za zriadenie práva osobného užívania pozemkov a náhradách za dočasné užívanie pozemkov v znení neskorších predpisov (ďalej len „vyhláška MF SR“) a vyhláškou Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 86/2002 Z. z. o  stanovení všeobecnej hodnoty majetku. 
Stanovenie hodnoty nehnuteľností je aj v súčasnosti, pri pomerne značnom počte osobitných zákonných úprav, spájané s vyhláškou Ministerstva financií Slovenskej republiky č. 465/1991 Zb. V niektorých prípadoch, ako napr. v  zákone č. 50/1976 Zb. Stavebný zákon v znení neskorších predpisov, sa na uplatnenie tejto vyhlášky MF SR odkazuje v súvislosti s peňažnými náhradami za vyvlastnenie nehnuteľností, čo  nezodpovedá zákonu NR SR č. 18/1996 Z. z. o cenách, a nie je ani obsahom tejto vyhlášky. 
Keďže problematika vyvlastňovania podľa Stavebného zákona sa preberá aj do ďalších zákonných úprav, ako napr. do zákona č. 175/1999 Z. z. o niektorých opatreniach týkajúcich sa prípravy významných investícií, súčasne sa aj do týchto ďalších úprav neopodstatnene preberá uplatňovanie vyhlášky č. 465/1991 Zb. pri stanovení výšky peňažných náhrad za vyvlastnenie. Takéto prístupy vyvolávajú nielen u verejnosti, ale aj u štátnych orgánov a súdov množstvo kritiky paradoxne však smerujúcej prevažne na vyhlášku č. 465/1991 Zb., a s tým spojené požiadavky na jej urýchlenú novelizáciu. Pri takýchto úvahách sa  opomína nielen podstata tejto vyhlášky MF SR č. 465/1991 Zb., ale aj viacero najmä legislatívnych faktorov.
		Vyhláška MF SR č. 465/1991 Zb. bola vydaná na základe splnomocnenia zákonmi č. 127/1991 Zb. o pôsobnosti orgánov SR v oblasti cien a  č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách. Jej zámerom bolo v kontinuite predchádzajúcich právnych úprav oceňovania nehnuteľností, aktualizovať oceňovanie nehnuteľností vo všeobecnosti a súčasne riešiť potreby, ktoré vyplynuli zo začatia transformačných procesov v SR, ktoré boli upravené v celom rade zákonov, avšak bez akéhokoľvek legislatívneho riešenia otázok oceňovania, a  to nielen u nehnuteľností, ale aj ďalšieho majetku. V tomto zmysle v súlade so zákonom č. 127/1991 Zb. o pôsobnosti orgánov SR v oblasti cien a zákonom č. 526/1990 Zb. o cenách a v kontexte zmien a doplnkov najmä Občianskeho zákonníka, Obchodného zákonníka, vyhláška MF SR bola viackrát zmenená a doplnená. Neujasnené kompetencie, a s tým súvisiaca absencia tvorby a  vývoja systému ohodnocovania nehnuteľností a  v  širšom význame ohodnocovania majetku v rámci takých procesov, ako napr. malá a veľká privatizácia, úpravy účtovníctva, transformácia vlastníctva obecných a štátnych bytov, zdaňovanie prevodu a prechodu vlastníctva nehnuteľností, sa prejavilo v ďalšom podstatnom rozšírení uplatňovania vyhlášky MF SR.
	Zákonom NR SR č. 18/1996 Z. z. o cenách s účinnosťou od 01.04.1996 bol okrem iného zrušený zákon č. 127/1991 Zb. o pôsobnosti orgánov SR v oblasti cien i zákon č. 526/1990 Zb. o cenách. Účelom zákona č. 18/1996 Z. z. o cenách je ustanoviť najmä práva a povinnosti predávajúcich a kupujúcich pri dohodovaní cien výrobkov, výkonov, prác, služieb, nájmu a nehnuteľností, povinnosti predávajúcich pri predkladaní podkladov na účely regulácie cien, informačné a evidenčné povinnosti a súčasne ustanoviť práva a kompetencie orgánov štátnej správy pri regulácii cien a dozore nad dodržiavaním tohto zákona. Tento zákon a  v podstate ani žiaden iný zákon, v súčasnosti nesplnomocňuje MF SR všeobecne záväzným právnym predpisom upraviť stanovenie hodnoty nehnuteľností. Vyhláška MF SR č. 465/1991 Zb. v súčasnosti ustanovuje:
- dojednávanie cien stavieb, bytov, nebytových priestorov, pozemkov a trvalých porastov na účely kúpy a predaja,
- dojednávanie cien za nájom pozemkov,
- zisťovanie cien stavieb, bytov, nebytových priestorov, pozemkov a trvalých porastov na účely posudzovania základu dane z darovania a dane z prevodu a prechodu nehnuteľností podľa zákona č. 318/1992 Zb.,
- zisťovanie cien pozemkov v obvode pozemkových úprav podľa zákona č. 330/1991 Zb.,
- možnosť uplatnenia cien pozemkov podľa cenových máp miest a obcí podmienenej schválením MF SR,
- reguláciu cien stavieb, bytov, nebytových priestorov, pozemkov a trvalých porastov a jej podmienky pri kúpe uhrádzanej z prostriedkov štátu,
- reguláciu cien za nájom pozemkov na nepodnikateľské účely vrátane poľnohospodárskej výroby.

Táto vyhláška MF SR sa ďalej v súčasnosti uplatňuje podľa podmienok, ktoré ustanovujú osobitné zákony, ako napr. zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom. 
Aj z týchto stručných informácií je teda zrejmé, že vyhláška MF SR č. 465/1991 Zb. sa aj v súčasnosti pomerne v širokom rozsahu uplatňuje, treba však opätovne upozorniť, že v niektorých zákonných úpravách sa na jej uplatnenie odkazuje neraz len z dôvodov absencie iných ohodnocovacích alebo kontrolných mechanizmov. Dôsledkom je, že aplikačné problémy takýchto zákonných úprav sa takmer automaticky spájajú s vyhláškou MF SR č. 465/1991 Zb. a následne sú požadované jej úpravy, zmeny a doplnky. Takéto požiadavky sa objavili v rokoch 2001 a 2002, napr. aj v oblasti daní v súvislosti so zámermi zreálniť hodnotovú bázu dane z darovania a dane z prevodu a prechodu nehnuteľností (zákon č. 318/1992 Zb.). Aj v rámci prípravy tohto zámeru sa ukázalo, že tieto otázky nie je legislatívne možné riešiť novelizáciou vyhlášky MF SR č. 465/1991 Zb..
Pri analyzovaní prístupov k riešeniu otázok zdaňovania nehnuteľností podľa zákona č. 318/1992 Zb. na zreálnenej tzv. trhovej báze vyplynulo, že v  SR ceny nehnuteľností sú výrazne diferencované nielen medzi regiónmi, ale aj na miestnej úrovni, pričom absentuje prvok dlhodobejšej stability vývoja reálnych cien. Súčasne absentuje aj vyhovujúci informačný systém o reálnej hodnote nehnuteľností v SR. Navyše mestá a obce, s výnimkou mesta Banská Bystrica, nevyužívajú možnosť zreálnenia cien pozemkov prostredníctvom vypracovania cenových máp, ktorú im umožňuje vyhláška MF SR č. 465/1991 Zb. Za takéhoto stavu otázka zdaňovania na báze trhových cien sa stala nereálna. Z týchto dôvodov bolo prijaté riešenie na báze stanovovania zreálnených priemerných cien reprezentačných stavieb a nového spôsobu stanovovania hodnoty pozemkov, ktoré však predpokladá vysokú mieru zaangažovanosti znalcov. V súvislosti s pripravovanou reformou daní, ktorá predpokladá aj zrušenie zdaňovania podľa zákona č. 318/1992 Zb., príprava vyhlášky o stanovovaní hodnoty nehnuteľností sa stala bezpredmetnou.
Požiadavky na novelizáciu vyhlášky MF SR č. 465/1991 Zb. však naďalej pretrvávajú, so zámermi jej transformácie na bázu trhových cien. Pri takýchto úvahách sa vo všeobecnosti opomína, že princípy trhových cien  sú obsiahnuté v zákone č. 18/1996 Z. z. o cenách a  je  neopodstatnené tento zákon a  jeho princípy stotožňovať s procesmi stanovenia hodnoty nehnuteľností, ale aj ďalšieho majetku.
Ako už bolo poukázané, ohodnocovanie nehnuteľností vo viacerých účelových zákonných úpravách je neraz spájané len s cenovými predpismi s poukazom na vyhlášku MF SR č. 465/1991 Zb.. Vo viacerých takýchto zákonných úpravách však nie je identifikovateľná povinnosť subjektov dokladovať hodnovernosť stanovenia hodnoty podľa tejto vyhlášky znaleckým posudkom. Absencia takýchto povinností v zákonoch vedie tiež k celému radu aplikačných problémov s vyhláškou MF SR a požiadavkami na jej úpravu. V tejto súvislosti je potrebné pripomenúť, že problematika znalcov a ich činnosti sa riadi zákonom č. 36/1967 Zb. o znalcoch a tlmočníkoch v znení neskorších predpisov a je v gescii Ministerstva spravodlivosti SR. V rámci tohto zákona ministerstvo spravodlivosti vydalo vyhlášku č. 86/2002 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Táto vyhláška ustanovuje spôsoby a postupy zisťovania hodnoty majetku, jeho častí a zložiek vrátane nehnuteľností, doposiaľ len pre účely, ktoré vyplynuli zo zmien a doplnkov viacerých zákonov, ako napr. Obchodný zákonník, Exekučný poriadok, zákon o konkurze a vyrovnaní, zákon č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov a ďalších, pričom vychádza aj z niektorých dielčích častí vyhlášky MF SR č. 465/1991 Zb. V princípe vyhlášku MS SR č. 86/2002 Z. z. možno považovať za vhodný základ pre úradné stanovenie hodnoty majetku znalcami.

2.  Náčrt potenciálnych riešení

Vyhláška MF SR č. 465/1991 Zb., ako doposiaľ jeden z podstatných aplikačných predpisov aj pri ohodnocovaní nehnuteľností, je už dávnejšie zastaralá, a preto v prevažnej miere nevyhovujúca pre objektívne ohodnotenie nehnuteľností. V rámci kompetencie ministerstva financií však nie je možné a vzhľadom na pripravované zmeny ani účelné, otázky ohodnocovania nehnuteľností riešiť jej novelizáciou. Dôvodom je, že tento cenový predpis stratí opodstatnenie v súvislosti s ďalším postupom deregulácie cien, ako aj v súvislosti s pripravovanou reformou daní, kde problematika základu dane z nehnuteľností bude upravená osobitnou právnou úpravou, ktorej návrh vypracuje Ministerstvo financií SR.
Racionálnou náhradou za zrušenú vyhlášku MF SR č. 465/1991 Zb. sa v súčasnosti javí vyhláška MS SR č. 86/2002 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku, ktorá ustanovuje metódy a postupy zisťovania aj hodnôt nehnuteľností oprávnenými znalcami na princípoch blížiacich sa k reálnym hodnotám. Nakoľko však táto vyhláška vychádza z rešpektovania vyhlášky MF SR č. 465/1991 Zb., žiada sa k 01.01.2004 novo vymedziť rozsah jej súčasnej platnosti. Súčasne sa žiada, aby najmä ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja upravilo v zákone č. 50/1976 Zb. Stavebný zákon ustanovenie o peňažných náhradách pri vyvlastnení a ministerstvo pôdohospodárstva zvážilo aktuálnosť súčasného ocenenia ornej pôdy, trvalých porastov, lesných pozemkov a drevín tak, ako je to v súčasnosti zapracované vo vyhláške MF SR č. 465/1991 Zb. a  navrhlo úpravy do vyhlášky MS SR č. 86/2002 Z. z..
Navrhovaným riešením sa vytvoria predpoklady jednotného postupu stanovenia hodnoty nehnuteľností vo všetkých prípadoch, ak pre konkrétne úkony sa v rámci hodnovernosti vyžaduje ohodnocovanie dokladovania hodnoty nehnuteľností znaleckými posudkami.
V rámci pripravovaných daňových zmien sa ďalej neuvažuje so zdaňovaním prevodu a prechodu nehnuteľností podľa zákona č. 318/1992 Zb.. Súčasne sa vo vzťahu k príjmom obcí pripravujú zásadné zmeny pri zdaňovaní nehnuteľností podľa zákona č. 317/1992 Zb. o dani z nehnuteľností. Charakter tejto dane nie je možné spájať s úkonmi, ktoré si vyžadujú znalecké posudky. 
Stanovenie hodnoty nehnuteľností aproximatívnym spôsobom na základe cenovej mapy zjednodušene vyjadrujúcej hodnotu nehnuteľností pri zohľadnení tzv. polohovej renty vykoná MF SR v rámci prípravy nového zákona o dani z nehnuteľností. Tento zjednodušený spôsob stanovenia hodnoty nehnuteľností však bude slúžiť výlučne na účely stanovenia základu dane z nehnuteľností a nebude ho možné použiť na žiadny iný účel (vyvlastňovacie konanie, súdne konanie, exekúcie atď.).