Správa o výkupe pozemkov pod závody Kia a Hyundai Mobis a súvisiacu infraštruktúru

1. Vývoj projektu

Vláda schválila projekty, a investičné zmluvy KIA Motors Corporation a Hyundai Mobis (KIA a Hyundai) na zasadaní dňa 4.3.2004 svojim uznesením č.213/2004.  Na základe zmlúv s oboma spoločnosťami je výkup pozemkov organizovaný nasledovne:

Pre  závod KIA vykupuje pozemky spoločnosť Govinvest I. 
Pre závod Hyundai vykupuje pozemky spoločnosť Govinvest II.
Pozemky pod infraštruktúru vykupuje spoločnosť Žilina Invest.

Cena pozemkov pod závody je zarátaná do štátnej pomoci  s tým, že tieto pozemky budú prevedené na KIA a Hyundai po ich majetkovo-právnom vysporiadaní v rámci prevodu obchodných podielov v spoločnostiach Govinvest I a II. 
Cena pozemkov pod infraštruktúru nie je započítavaná do štátnej pomoci (sú definované ako „Iná podpora štátu na rozvoj regiónu“) a nebudú vo vlastníctve investorov, rovnako ako externá infraštruktúra na nich vybudovaná – cesty, kanalizácia pre dažďové vody, elektrina, technická voda, pitná voda, plyn, odpadové vody a technické odpadové vody, vonkajšia časť železnice, telekomunikačné vedenie. Záväzok vyplýva z článku 5.5. Investičných zmlúv a je vyčíslený v tabuľke 3b Doložky ku zmluve.

2. Stav výkupu pozemkov

Z pozemkov pod KIA  o rozlohe 174 ha  je vykúpených   172   ha čo predstavuje 99 %.
Z pozemkov pod Hyundai o rozlohe 55 ha je vykúpených  53,6 ha čo predstavuje 97,4 %.
Z pozemkov pod infraštruktúru o rozlohe 134 ha je vykúpené 29 ha, čo predstavuje 21 %.
	
Z vyššie uvedeného je zrejmé, že kritický je stav výkupu pozemkov pod infraštruktúru.

Za pôvodnú priemernú cenu pozemkov, ktorá bola znaleckými posudkami z roku 2004 stanovená na 136 Sk/m2, bolo vykúpených 74 % pozemkov pod závody.
V dôsledku protestných aktivít   občanov, ktorí odmietali predať svoje pozemky vláda dňa  20. apríla 2005 rozhodla uznesením č. 305 o výkupe zvyšných pozemkov pod závody prostredníctvom SPF za jednotnú cenu 350 Sk/m2. Táto kúpna cena sa vyplácala len tým majiteľom pozemkov, ktorí dovtedy neboli ochotní pristúpiť na priemernú cenu136 Sk/m2.  

Dôsledkom týchto rozhodnutí zákonite vznikli požiadavky majiteľov pozemkov určených pod infraštruktúru o navýšenie ceny a u tých, ktorí už svoje pozemky predali o doplatenie ceny do 350 Sk/m2.
Vzhľadom na záväzky Slovenskej republiky vyplývajúce z Investičných zmlúv a termíny odovzdania jednotlivých stavebných diel, sa na výstavbe infraštruktúry pokračovalo aj na nevysporiadaných pozemkoch.

Právni zástupcovia jednotlivých skupín občanov – petičných výborov (p. Ábelovský, Drgonec, Uhaľ) podnikli kroky na zastavenie nakladania s nevysporiadanými pozemkami. To vyústilo do  predbežného opatrenia Okresného súdu v Žiline, ktorým boli zastavené nie len práce na pozemkoch, ale aj vstup na ne. Zároveň dňa 23. augusta 2005 začal generálny prokurátor SR prostredníctvom dozorujúcej prokuratúry v Rimavskej Sobote trestné stíhanie z dôvodu podozrenia zo spáchania trestného činu poškodzovania cudzej veci v zmysle ustanovenia § 257 Trestného zákona a  trestného činu neoprávneného užívania cudzej veci podľa § 249 Trestného zákona.
Týmito občiansko-právnymi a trestno-právnymi úkonmi sa zastavili všetky priebehajúce práce na infraštruktúre vrátane tých, na ktoré bolo riadne vydané stavebné povolenie.

3. Možné dôsledky nedodržania záväzkov zo strany SR

V prípade, že by v dôsledku porušenia zmluvnej povinnosti (nevybudovanie infraštruktúry) zo strany Slovenskej republiky Investorom vznikla škoda, Investori sú oprávnení požadovať náhradu škody bez obmedzenia, a to skutočnú škodu ako aj ušlý zisk.
V súčasnosti nie je možné jednoznačne definovať a kvantifikovať náklady, respektíve škodu, ktorú by si mohol kórejský investor uplatniť voči Slovenskej republike v prípade, že z titulu omeškania výstavby infraštruktúry ako aj samotného závodu (z titulu neudelenia relevantných stavebných povolení) by sa oddialil začiatok výroby. Z predošlých diskusií zo zástupcami spoločnosti KIA ako aj Hyundai Mobis je však dôvodné predpokladať, že Investor by si v budúcnosti uplatnil voči Slovenskej republike položky ako ušlý zisk, sankčné ako aj úrokové náklady voči financujúcim inštitúciám, negatívny vplyv na goodwill spoločnosti (poškodenie dobrého mena spoločnosti), regres postihov uplatnených dodávateľmi Investorov, náklady spojené s právnym a finančným poradenstvom, ako aj iné. Berúc však do úvahy výhradne ušlý zisk, hrozí Slovenskej republike značný postih v sume dosahujúcej niekoľkých miliárd. 
Z informácií, ktoré sme mali možnosť obdržať od kórejského investora ako aj od oficiálneho predajcu značky KIA na Slovenku je možné predpokladať, že pri prvotnej kapacite výroby 200 000 automobilov ročne (300.000 hodlá investor vyrábať až v tretom roku po spustení samotnej výroby), priemernej európskej predajnej cene jedného automobilu na úrovni 620 000 SKK a priemernej ziskovosti dosahujúcej 12 %, by ušlý zisk pri omeškaní výroby čo i len o 100 dní (optimistický variant omeškania pri vyvlastňovaní) dosiahol približne 4 mld. SKK.
Ďalším dôsledkom omeškania Slovenskej republiky s plnením svojich zmluvných záväzkov týkajúcich sa vybudovania Infraštruktúry by mohlo byť odstúpenie Investorov od Investičných zmlúv, pričom investori môžu ukončiť celú svoju podnikateľskú činnosť súvisiacu s vybudovaním závodov, bez toho, aby im vznikla akákoľvek zodpovednosť voči Slovenskej republike.

4. Nároky na verejné zdroje

V čase prípravy investičných zmlúv boli náklady, ktoré mali byť vydané z verejných zdrojov na vykúpenie pozemkov (pri cene 136 Sk/m2) plánované nasledovne:

Špecifikácia	Schválený rozpočet	
Finančná dotácia na výkup pozemkov pod závody 	302 000 000	
Finančná dotácia na výkup pozemkov – zvyškové plochy	65 000 000	
Finančná dotácia na výkup pozemkov – pozemky pod infraštruktúru	73 500 000	

Po rozhodnutí vlády o zvýšení ceny pozemkov boli spracované nové znalecké posudky.  Znalci ocenili celkom 1 693 pozemkov, pričom výsledná všeobecná hodnota jednotlivých parciel vykazuje (z rôznych dôvodov)  značný rozptyl, kde minimálna hodnota predstavuje 218,41 Sk za m2 a maximálna hodnota predstavuje 1 198,07 Sk za m2. Priemerná všeobecná hodnota pozemkov vypočítaná váženým aritmetickým priemerom predstavuje 385,06 Sk za m2, čo znamená viac ako 175 %-ný nárast priemernej hodnoty pozemkov.

	Akútny problém predstavuje výkup pozemkov pod infraštruktúru, ktorý by pri cenách ktoré vychádzajú z vládou stanoveného základu (350 Sk/m2) predstavoval potrebu dodatočných zdrojov vo výške 425 766 000 Sk s nasledovným rozpisom položiek.

Položka	Náklady     v Sk	
Kúpna cena pozemkov pod infraštruktúru (bez doplatku)	337 437 000	
Kúpna cena doplnkových plôch	152 829 000	
Kúpna cena zvyškových plôch	25 000 000	
Vedľajšie náklady súvisiace s obstaraním pozemkov:		
    Náklady na identifikácie, uzatváranie zmlúv a pod.	40 000 000	
    Náhrady škôd	7 000 000	
    Kolky, poplatky a ostatné	2 000 000	
Celkové náklady na výkup pozemkov	564 266 000	
Pôvodne alokované zdroje	-138 500 000	
Celkový nárok na dodatočné zdroje	425 766 000	

Problematika výkupu pozemkov pod infraštruktúru a pod závody je previazaná najmä tým, že mnohé majú rovnakých vlastníkov. Niektorí vlastníci predali svoje pozemky pod závody za nižšiu cenu ako 350 Sk/m2 a podmieňujú predaj svojich pozemkov pod infraštruktúru doplatkom za pozemky pod závody. Doplatenie všetkým tým vlastníkom, ktorí predali pozemky pod závody za cenu nižšiu ako 350 Sk/m2 by prestavovali potrebu ďalších zdrojov vo výške 380 000 000 Sk. Materiál sa problematike pozemkov pod závody ďalej nevenuje a sústreďuje sa len na riešenie pozemkov pod infraštruktúru.

5. Alternatívy riešenia pre pozemky pod infraštruktúru

a)	Vyvlastnenie

Vláda Slovenskej republiky na základe rozhodnutia o projektoch ako o významných investíciách, ktorých uskutočnenie je vo verejnom záujme, vytvorila právne predpoklady nielen pre prípadný proces vyvlastňovania pozemkov pod závody, ale aj pozemkov pod infraštruktúru, pokiaľ je na týchto pozemkoch plánovaná výstavba líniových a doplnkových stavieb podľa zákona.

V rámci stanovenia predpokladaného časového rámca vyvlastňovacieho konania v súvislosti s Pozemkami pod infraštruktúru je možné predpokladať v optimistickom variante jeho ukončenie do cca 100 dní od jeho začatia a v pesimistickom variante, pri uplatnení aktívnej právnej ochrany zo strany vlastníkov Pozemkov pod infraštruktúru, je potrebné uvažovať v horizonte viac ako 200 dní od jeho začatia. Reálny časový rámec je problematické odhadnúť, nakoľko je možné používať rôzne obštrukcie a podania až na Ústavný súd SR.

Výhody: právne najčistejšie riešenie, hoci aj to je v budúcnosti napadnuteľné predovšetkým inštitútom preskúmania zákonnosti rozhodnutia správneho orgánu súdom, úspora 380 mil. Sk pri nedoplatení za pozemky pod závody.

Nevýhody: nejasný časový rámec, meškanie stavby a tým možné sankcie zo strany investorov. Možné uplatnenie náhrady škody v predpokladanej minimálnej sume 4mld.Sk. 

b)	Vykúpenie za ceny podľa nových znaleckých posudkov vrátane zvyškových plôch

Ďalšou alternatívou postupu v procese akvizície pozemkov pod infraštruktúru je ich výkup za ceny zohľadňujúce novú všeobecnú hodnotu. Spoločnosť Žilina Invest, s.r.o., ktorá vykupuje pozemky pod infraštruktúru, vyčíslila potrebu dodatočných finančných prostriedkov na výkup pozemkov pod infraštruktúru vrátane zvyškových plôch v čiastke 425 766 000 Sk, tak ako je popísané v časti Nároky na verejné zdroje. Predaj celých parciel vrátane zvyškových plôch a teda nie výkup podľa odčleňovacích geometrických plánov je podmienka zo strany vlastníkov, ktorá by vzhľadom na sťaženie užívania nevyvlastnenej časti pozemku mohla byť vo väčšine prípadov v rámci vyvlastňovacieho konania úspešná. Z dôvodu zastavenia prác v dôsledku možného uplatnenia náhrady škody a ušlého zisku zo strany investora, sa však potreba týchto dodatočných prostriedkov stala značne urgentnou.

Výhody: rýchlosť riešenia,  eliminácia možných sankcií, približne rovnaké náklady ako pri vyvlastnení (týka sa pozemkov pod infraštruktúru a nezohľadňuje doplatok 380 mil.Sk za pozemky pod závody).

Nevýhody: dodatočné náklady na verejné zdroje, previazanosť s požiadavkou doplatenia za pozemky pod závody do 350 Sk/m2, možný precedens pre iné projekty. 

c) Dočasné riešenie 

Toto riešenie bolo navrhnuté na zasadaní vlády dňa 5.9. 2005 a predpokladá možnosť rýchleho odkúpenia  pozemkov neznámych vlastníkov prostredníctvom Slovenského pozemkového fondu, čo predstavuje cca 32 ha. 
Navrhované riešenie predpokladá vybudovanie viac ako 1/3 novej pripojovacej cesty objektu SO101. Táto časť novopostavenej cesty by sa napojila na taktiež už novopostavenú prepojovaciu komunikáciu, ktorá je realizovaná na čiastočne vysporiadaných pozemkoch. Táto spája prvú časť stavebného objektu SO101 s jestvujúcou cestou medzi obcami Teplička nad Váhom a Gbeľany. Väčšina pozemkov v tejto časti patrí takzvaným neznámym vlastníkom alebo vlastníkom známym bez prepojenia na vlastníctvo k pozemkom pod závodom. 
Známi vlastníci, ktorí sú vlastníctvom prepojení aj k pozemkom pod závodom, vlastnia na pozemkoch pod infraštruktúru – 1. etapa len menšinové podiely prevažne nepresahujúce 25 percent podielu na jednotlivých parcelách.   
Známym vlastníkom, ktorí sú vlastnícky prepojení s pozemkami pod závodom by bola vyplatená cena podľa nových znaleckých posudkov spolu s doplatkom za pozemky pod závodmi. Neznámi vlastníci – po vysporiadaní vzťahov – by boli riešení prostredníctvom Slovenského pozemkového fondu. Doplatok by predstavoval 43,3 mil. Sk
Druhá časť pozemkov pod infraštruktúru – ďalšie etapy -  by bola riešená vyvlastňovaním. Vyvlastňovanie je časovo náročnejšie a vo finančnom vyjadrení sa rovná vykúpeniu bez doplatku za pozemky pod závody.  
V súčasnosti je problematické identifikovať možné právne kroky majiteľov, pokiaľ by sa na jednej líniovej stavbe pristupovalo k vlastníkom rozdielne – jedným by sa doplatilo za pozemky pod závod a druhým nie.
Na druhej časti pozemkov je už čiastočne vybudovaná dažďová kanalizácia.   Pokiaľ pozemky nebudú vysporiadané, je obtiažne túto dokončiť, a pri jej zastavení hrozia ďalšie škody z dôvodu možného zaplavenia závodov vzhľadom na blížiace sa ročné obdobie a rozostavanosť vnútra závodu.

Výhody: urýchlenie vybudovania provizórnej prístupovej komunikácie k závodom a dodržanie termínov na dodávku lisu a iných technológií,  ušetrenie časti prostriedkov za doplatky.

Nevýhody: nedobudovanie kanalizácie a možné škody na budovách a zariadeniach investorov, právne kroky petičných výborov z dôvodu rozdielneho prístupu k vlastníkom, čo môže spôsobiť zablokovanie a nemožnosť vydania stavebného povolenia a nemožnosť prevodu spoločností Govinvest I.,II. na investorov z dôvodu prebiehajúcich súdnych sporov. 

	6. Vyhodnotenie základných problematických bodov

Dňa 9.9. 2005 bola na MHSR zvolaná porada za účasti MSSR, MVRR, SPF, Sario, Žilinainvest, právni a ekonomickí poradcovia, ktorá riešila nasledovné základné základné otázky:
i)	Precedens zvýšenia ceny
ii)	Precedens spätného doplatenia
iii)	Výdavky zo ŠR

i)	Precedens ceny – precedens nárastu ceny bol de facto vytvorený už rozhodnutím vlády z apríla 2005 o zvýšení ceny zo 136 na 350 Sk.

ii)	Precedens spätného doplatenia – vzhľadom na tiesňovú situáciu Slovenskej republiky a hroziace škody z podpísaných investičných zmlúv je možné riešiť výkup pod infraštruktúru iba za súčasného kompenzovania ujmy, ktorá vlastníkom pod závod vznikla pri odpredaji pozemkov pod závod (Pozn.: Majitelia pozemkov pod infraštruktúru podmieňujú ich predaj doplatením vyššej ceny za pozemky pod závodom.), a to dvomi spôsobmi:

(A) Prvým spôsobom je vykúpenie pozemkov pod infraštruktúru za kúpnu cenu určenú dohodou s jednotlivými vlastníkmi a rozpoložkovaním tejto kúpnej ceny. Takto by v kúpno-predajnej zmluve medzi Žilinainvestom a majiteľom boli dve zložky : cena za pozemok pod infraštruktúru podľa všeobecnej hodnoty a  druhá zložka vo forme kompenzácie za pozemky pod závodom.  Pre definíciu druhej zložky je potrené stanovisko Ústavu súdneho inžinierstva v Žiline tak, aby neovplyvňoval budúce odhady cien pozemkov v regióne (katastri) a zároveň je potrebné preskúmať možné dopady takejto zložky ceny na cenu pozemkov započítavajúce sa do štátnej pomoci. Druhá zložka by riešila problém doplatenia za už vykúpené pozemky pod  závody, avšak treba dôkladne zvážiť možnosť odôvodnenia takto individuálne stanovenej kúpnej ceny vládou SR tak, aby sa tým do najväčšej možnej miery eliminoval hroziaci precedens pre iné štátne stavby. 
	Pri tomto riešení je ďalej potrebné mať na zreteli, že existuje kategória vlastníkov, ktorí síce sú nespokojní a dožadujú sa doplatenia ceny za pozemky pod závodmi do 350 Sk/m2 avšak nevlastnia pozemky pod infraštruktúrou. Takýto vlastníci sú rovnako združení pod petičnými výbormi, ktoré pravdepodobne budú prostredníctvom svojich právnych zástupcov požadovať ako podmienku doplatenie pre všetkých. 
	Zároveň, pri tomto variante je nutné zvážiť prípadný dopad doplatenia na štruktúru a výšku štátnej pomoci poskytovanej Investorom ako aj na samotné investičné zmluvy, ktoré určujú Slovenskej republike určité záväzky týkajúce sa rozlohy a ceny pozemkov pod samotné závody. 

	Výhoda: mohla by sa ušetriť časť finančných zdrojov štátneho rozpočtu v prípade, že doplatok ku kúpnej cene za vykúpené pozemky pod závod by sa poskytol iba tým pôvodným vlastníkom, ktorí vlastnia aj pozemky pod infraštruktúru,
 
	Nevýhody: nebudú kompenzovaní všetci pôvodní vlastníci pozemkov pod závod ale iba tí, ktorí vlastnia aj pozemky pod infraštruktúru, z čoho vyplýva možné pokračovanie petičných aktivít vrátane solidarity a odmietnutia spolupráce i zo strany vlastníkov, ktorí majú byť odškodnení; nepriaznivé daňové a účtovné aspekty v súvislosti s kúpnou cenou; možný nepriaznivý vplyv na výšku znaleckých cien iných pozemkov v budúcnosti (ich zvýšenie); nejednoznačnosť a komplikované dôsledky  v oblasti štátnej pomoci; väčšia časová náročnosť; teoreticky možná polemika založenia určitého precedensu do budúcnosti.

(B) Druhým spôsobom je vykúpenie pozemkov pod infraštruktúru za cenu určenú v zmysle znaleckého posudku a zároveň uzavretie dohody o urovnaní so všetkými vlastníkmi, ktorí predali pozemky pod závod za cenu nižšiu ako 350 Sk, na základe čoho im bude poskytnutý titulom urovnania doplatok za predané pozemky pod závod. Nakoľko očakávame, že všetkých vlastníkov bude zastupovať p. Abelovský, možno predpokladať jednotné organizačné zastrešenie, koordinovanosť a tým urýchlenie celého procesu. Doplatenie kúpnej ceny bude podmienené poskytnutím písomného čestného vyhlásenia každého vlastníka o tom, že podporuje realizáciu projektu, že súhlasí s doterajším priebehom prác a so zastavením všetkým prebiehajúcich súdnych a iných konaní, ktoré bránia riadnej realizácii výstavby infraštuktúry a iných súvisiacich konaní a že doteraz mu nevznikla v danej súvislosti žiadna škoda. Navyše, ak by štát prípadne odškodňoval vlastníkov pozemkov pod závod, ktorí nie sú zároveň i vlastníkmi pozemkov pod infraštruktúru, až v ďalšom kole v budúcnosti,  zrejme by taktiež použil tu uvedený postup. Preto vhodnejšie ako použitie oboch alternatív (na jednej strane alternatívy (A) v prípade vlastníkov pozemkov pod závod, ktorí sú i vlastníkmi pozemkov pod infraštruktúru a na druhej strane alternatívy (B) v prípade vlastníkov iba pozemkov pod závod), javí sa zvolenie jednotného právneho titulu a jednotného postupu voči obom skupinám vlastníkov.  

	Výhody: budú kompenzovaní všetci pôvodní vlastníci pozemkov pod závod; pravdepodobne jednotné zastupovanie vlastníkov, čo prispeje ku koordinovanejšiemu, rýchlejšiemu a bezproblémovejšiemu  napredovaniu v realizácii výstavby infraštruktúry; zmiernenie nepriaznivých daňových a účtovných aspektov v súvislosti s kúpnou cenou; jednotný prístup ku všetkým vlastníkom; jednotný právny titul; čestné vyhlásenia od všetkých zastupovaných vlastníkov; jednoznačnejšie posúdenie vplyvov na štátnu pomoc;

	Nevýhody: teoreticky možná polemika založenia určitého precedensu do budúcnosti. 

iii)	Výdavky zo ŠR -  prestavujú dodatočný náklad na pozemky pod infraštruktúru 425 mil. Sk  a pod závody 380 mil. Sk.
 
Odkúpenie a doplatok – výdavok 805,766 mil. Sk ( 425,766 mil. Sk + 380 mil. Sk)

Vyvlastnenie –  pri tomto riešení je možné ušetriť 380 miliónov, ako doplatok za pozemky pod infraštruktúru

Dočasné riešenie – pri tomto riešení je možné teoreticky ušetriť časť z 380 mil. Sk za doplatenie pozemkov  pod závody u tých majiteľov, ktorí požadujú doplatenie za pozemky pod závody.  Výška takto ušetrených prostriedkov predstavuje približne 336,7 mil. Sk (380 –43,3Sk). O úspore sa dá v súčasnosti hovoriť v čisto teoretickej rovine vzhľadom na aktivity a právne kroky petičných výborov a ich právnych zástupcov.

Výdavky zo štátneho rozpočtu na vykúpenie pozemkov je potrebné porovnávať s možnými náhradami škôd, pričom za základ sa berie odhadovaný ušlý zisk 4mld.Sk za predaj pri výrobe 1000 automobilov denne za 100 dní.  Ostatné položky - možného uplatnenia náhrady škôd v súčasnosti nie je možné vyčísliť (prestoje, skladné, zmluvné pokuty zo strany dodávateľov technológií, zmluvné pokuty zo strany subdodávateľov, poškodenie goodwill ....) nakoľko to je súčasťou internej zmluvnej agendy KIA a Hyundai.