Podklad 
pre určovanie výšky nákladového nájomného v bytoch vo verejnom nájomnom bytovom sektore v domoch dokončených do 1. februára 2001

	V štátoch s trhovou ekonomikou nájomné predstavuje pomerne stabilné percento z trhovej ceny prenajímanej nehnuteľnosti (6% až 9% ročne).  Výška nájomného je v priamej  relácii k cene novej  výstavby a pre určenie výšky nájomného je kľúčovou otázkou cena, za ktorú sa byty stavajú.

	Za užívanie bytu platí nájomník dva druhy poplatkov, a to nájomné a úhradu za služby spojené s užívaním bytu.

Do úhrad za služby sú zahrnuté preukázateľné náklady na služby vznikajúce užívateľovi bytu najmä za  dodávku tepla, teplej úžitkovej vody, dodávku pitnej vody, vodu odvedenú z domácností, pripojenie bytu na spoločnú televíznu a rozhlasovú anténu, za osvetlenie, čistenie a upratovanie spoločných priestorov v dome, používanie výťahu, odvoz a likvidovanie popola a smetí, za  používanie  domovej práčovne a sušiarne, za čistenie chodníkov a pod.

Nájomné, nazývané tiež čisté nájomné musí  pokrývať:
a)	náklady na výstavbu bytov - obstarávacie náklady, formou splátok úveru, vrátane úrokov alebo odpisov,
b)	náklady na opravy a údržbu bytového fondu,
c)	náklady na správu, vrátane nákladov súvisiacich s platením dane z nehnuteľností a poistením bytového fondu,
d)	zisk organizácie spravujúcej nájomný bytový fond,
e)	kapitalizáciu vlastných prostriedkov vložených do výstavby.

Nájomné, z ktorého uhradením nákladových položiek sa pokryjú len   nevyhnutné náklady na používanie bytov sa nazýva nákladové nájomné.

Maximálna cena nájmu bytu v domoch postavených s účasťou verejných prostriedkov, na ktoré bolo vydané kolaudačné rozhodnutie po 1. februári 2001 je v Opatrení  Ministerstva financií SR č. R – 1/2001 určené vo výške 5% z obstarávacej ceny bytu ročne. Pri konštrukcii tohto nákladového nájomného sa do jeho celkovej ročnej výšky premietali:
- odpisy, resp. splátka úveru  vo výške						2,5%
	- náklady na fond opráv a údržby							1,5%
	- náklady na správu, vrátane daní a poistného					0,5%
	- zisk vo výške1) 									0,5%
	Spolu											5,0%

	V staršom obecnom  a štátnom bytovom fonde (priemerný vek bytov 37 rokov) sa z odpisov a nájomného doteraz nevytvárali zdroje na reprodukciu bytového fondu.  Pristúpenie k naakumulovaniu takejto sumy finančných prostriedkov v ďalšom období by spôsobilo neúnosné finančné zaťaženie nájomníkov. Preto pri tvorbe maximálnej ceny nájmu bytu v domoch dokončených do 1. februára 2001 Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja  vychádza z horeuvedenej  skladby nákladového nájomného  v novopostavených bytoch bez započítania odpisov, čo predstavuje maximálnu ročnú cenu nájmu bytu vo výške 2,5% z ceny porovnateľného bytu. Pritom je nevyhnutné vychádzať zo súčasnej cenovej úrovne bytov, najmä z toho dôvodu, že všetky práce a materiály na údržbe, opravách či rekonštrukciách bytových domov sa budú obstarávať za ceny platné v súčasnosti, resp. v nadchádzajúcich rokoch. 

Naviac pri regulovanom nájomnom nebolo možné v predchádzajúcom období vykonávať pravidelnú údržbu a obnovu bytového fondu a odstraňovali  sa len havarijné stavy. 

	Aj z tohto dôvodu by bolo potrebné v bytoch dokončených do 1.2.2001 vyčleňovať na tvorbu fondu údržby a opráv zvýšenú čiastku cca 2% z aktuálnej ceny porovnateľného bytu a 0,5% na zabezpečenie správy bytov. Celková  maximálna výška ročného nákladového nájomného by mala dosahovať 2,5% z aktuálnej ceny porovnateľného bytu.

Obstarávacia cena bytu na účely poskytnutia štátnej dotácie na obstarávanie nájomných bytov podľa Smernice Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR č. 8/2002 sa pohybuje od 16 500 Sk do 18 800 Sk za m2 podlahovej plochy bytu. Pri priemernej podlahovej ploche bytu 60 m2 obstarávacia cena bytu a výška nájomného predstavuje:

jednotková cena	plocha bytu	obstarávacia cena	maximálna ročná cena nájmu bytu 
	Sk/m2 		       m2	    	       bytu v Sk			5%		2,5%		
	16 500		       60		     990 000			49 500		24 750
	18 800		       60		  1 128 000			56 400		28 200	       
	
	Mesačná výška nákladového nájomného pri 2,5% hodnote z aktuálnej ceny porovnateľného bytu ročne by sa v byte s podlahovou plochou 60 m2 pohybovala v rozpätí od 2 062 Sk pri jednotkovej cene 16 500 Sk/ m2  do 2 350 Sk pri cene  18 800 Sk/ m2 , čo v prepočte na jeden m2  podlahovej plochy v takýchto bytoch  reprezentuje od 34,40 Sk/ m2  do 39,20 Sk/ m2 .

	V súčasnosti sa priemerná mesačná maximálna regulovaná cena nájmu bytu v bytoch dokončených do 1.2.2001 určená Opatrením Ministerstva financií SR č. R-1/2001,  vrátane prípočtových položiek za základné prevádzkové zariadenia bytu a ostatné zariadenia a vybavenie bytu  pohybuje okolo 12 Sk za jeden m2 podlahovej plochy bytu. Pri zvýšení o 95% podľa predkladaného návrhu by táto cena vzrástla na cca 23,50 Sk/ m2. K dosiahnutiu úrovne nákladového nájomného (bez zohľadnenia odpisov) vo výške 2,5% ročne z aktuálnej ceny porovnateľného bytu bude potrebné v ďalšom období vykonať podľa Programového vyhlásenia vlády SR ešte jednu zásadnejšiu  úpravu, t. j. zvýšenie regulovaného nájomného v tomto segmente bytov o cca 60%. Tým by sa maximálne mesačné nájomné zvýšilo na cca 37 Sk/m2 podlahovej plochy bytu a zodpovedalo 2,5% výške ročného nákladového nájomného pri súčasnom cenovom rozpätí štátom podporovaných bytov.

Maximálna regulovaná cena nájmu bytu dokončeného do 1.2.2001.

Súčasný stav (vrátane prípočtových položiek)	
cca 12 Sk/m2/mesačne	
Navrhovaný stav k 1.1.2003  – zvýšenie o 95% - I. krok	
cca 23,50 Sk/m2/mesačne	
Cieľový stav k 1.1.2004 – zvýšenie o 60% oproti úrovni 2003 – II. krok	
cca 37 Sk/m2/mesačne	

	Pre porovnanie uvádzame súčasnú výšku nájomného v 3 izbovom byte o podlahovej ploche 64,6m2 účtovanú podľa Opatrenia ministerstva financií SR z 26. januára 2001 č. R-1/2001 časti I. písm. A položky 16 bodov 1 až 6 s poplatkami, ktoré za rovnaký byt uhrádzajú vlastníci bytov podľa odporúčania a konkrétnych príkladov poskytnutých Združením spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku (v prílohe č. 7)

Výška súčasného čistého nájomného v 3 izbovom byte o podlahovej ploche 64,6 m2  
Celková podlahová plocha bytu							64,6 m2  
Nájomné za obytnú plochu (10,85 Sk/m2  x 36,35 m2)  				394 Sk
Nájomné za vedľajšie miestnosti (5,10 Sk/m2 x 24,44 m2 )*				125 Sk
Nájomné za základné prevádzkové zariadenia a ostatné vybavenia bytu**		238 Sk
Celková výška nájomného								757 Sk
*     bez plochy kúpeľne, kúpeľňového alebo sprchovacieho kúta, WC, špajze a pivnice 
**  napr. hygienické zariadenia, rozvody plynu, elektrickej energie a vody, odvody odpadových vôd, špajza, pivnica,  sporák, varič, kuchynská linka, vstavaná skriňa a pod. 

Výdavky na bývanie porovnateľné s nájomným u vlastníkov bytov v 3 izbovom byte o podlahovej ploche 64,6 m2 						
Tvorba fondu údržby a opráv	     (11,20 Sk/m2 )	723 Sk 	(14,00 Sk/m2 )	 904 Sk
Náklady na správu					150 Sk      	 		  150 Sk 	
Poistenie						  35 Sk 	   		    35 Sk
Spolu							908 Sk 			1 089 Sk
	Uvedené údaje preukazujú, že pri  tvorbe fondu opráv vo výške, ktorá kryje objektívne potreby udržania primeraného technického stavu bytových domov vlastníci bytov vynakladajú na správu  údržbu bytov vyššie prostriedky, ako získa obec z nájomného. Pri majoritnom vlastníctve bytov občanmi je obec povinná rozdiel medzi  prostriedkami, ktoré získa z nájomného a odsúhlasenou výškou poplatkov vlastníkmi uhrádzať z iných zdrojov. Prevádzka takýchto bytov je pre obec zatiaľ stratová.