Návrh na zvýšenie cien za nájom bytov 
1.	Úvod

Koncepcia štátnej bytovej politiky do roku 2005 s výhľadom do roku 2010, ktorú schválila vláda SR uznesením č. 355 z 24. mája 2000 formulovala základné zámery a koordinovaný postup štátu pri prijímaní riešení v jednotlivých čiastkových oblastiach bytovej politiky. V oblasti súvisiacej s nájomným koncepcia stanovila nasledovný postup:
"...bude potrebné pokračovať v deregulácii nájomného, pritom umožniť výšku nájomného diferencovať podľa kvality a polohy bytu, resp. účasti verejných prostriedkov pri výstavbe bytov. Z tohto aspektu je potrebné upraviť právne predpisy tak, aby bolo možné uplatňovať nasledovné formy nájomného:

-	trhové nájomné uplatňovať v súkromnom bytovom sektore na základe dohody (bytové domy a rodinné domy);
-	nákladové nájomné určované v závislosti na obstarávacej cene bytu uplatňovať v novopostavených bytoch s účasťou verejných prostriedkov štátu, obcí, Fondu národného majetku a pod.;
-	regulované nájomné uplatňovať v jestvujúcich obecných a štátnych bytoch, na ktoré sú uzavreté nájomné zmluvy, toto nájomné postupne upravovať tak, aby do roku 2003 sa dosiahla úroveň nákladového nájomného.

V nadväznosti na reformu verejnej správy treba pripraviť a uskutočniť presun kompetencií v oblasti určovania nájomného na obce s tým, že štát si ponechá v právomoci len určenie spôsobu výpočtu nájomného vo verejnom nájomnom bytovom sektore."

2.	Doterajšie kroky v deregulácii nájomného

Až do roku 2000 sa výška nájomného určovala podľa vyhlášky Ústrednej správy pre rozvoj miestneho hospodárstva č. 60/1964 Zb. o úhrade za užívanie bytu a za služby spojené s užívaním bytu v znení neskorších predpisov. Od roku 1964 sa nájomné nezvýšilo až do 1. júla 1992, kedy bolo vyhláškou č. 15/1992 Zb. základné nájomné zvýšené o 100%. 
Ani toto zvýšenie nájomného nepokrývalo vlastníkom náklady spojené so správou a prevádzkou bytového fondu. Dňa 8. decembra 1999 vláda SR prerokovala a prijala Kalendár úprav regulovaných cien, podľa ktorého mala pokračovať liberalizácia regulovaných cien vrátane cien súvisiacich s bývaním v rokoch 2000 až 2002. Vyhláškou Ministerstva financií SR č. 375 z 21. decembra 1999 Z.z. bola zrušená vyhláška č. 60/1964 Zb. a výška nájomného bola upravená Opatrením Ministerstva financií SR z 21. decembra 1999 č. R - 11/1999, ktorým sa mení a dopĺňa výmer Ministerstva financií z 12. marca 1996 č. R - 1/1996, ktorým sa určuje rozsah tovaru s regulovanými cenami v znení neskorších predpisov. Týmto opatrením sa od 1. 1. 2000 maximálne ceny nájmu bytu zvýšili o 70%. Regulácia cien sa nevzťahovala na:

-	byty bytových družstiev;
-	byty vo vlastníctve fyzických osôb a právnických osôb (reštituované domy), a to len pri preukázateľne voľných bytoch, kde sa dohodovalo nájomné s novým nájomcom, okrem prípadov zákonného prechodu nájmu a výmeny bytu;
-	byty v domoch postavených plne bez účasti prostriedkov štátneho rozpočtu, štátnych fondov a rozpočtu obcí, pre ktoré sa vydalo kolaudačné rozhodnutie po účinnosti uvedeného opatrenia;
-	byty alebo časti bytov užívaných na podnikateľskú činnosť;
-	byty, ktoré spravuje Správa služieb diplomatického zboru;	
-	byty, ak je ich nájomcom právnická osoba, ktorá nemá sídlo na území SR alebo fyzická osoba, ktorá nemá trvalý pobyt na území SR alebo zahraničný zastupiteľský úrad alebo diplomatická misia.

	Ďalšia deregulácia cien nájomného sa v intenciách schválenej koncepcie štátnej bytovej politiky uskutočnila od 1. 2. 2001, kedy sa Opatrením Ministerstva financií SR z 26. januára 2001 č. R – 1/2001 zvýšila maximálna cena nájmu bytu o 45%.  Oproti uvedenej maximálnej cene sa umožňuje nájomné v bytoch v reštituovaných domoch zvýšiť na 1,5 násobok. Ďalej bola týmto opatrením určená aj maximálna cena ročného nájmu bytu v bytových domoch postavených s účasťou prostriedkov štátneho rozpočtu, štátnych fondov a rozpočtu obcí, pre ktoré sa vydalo kolaudačné rozhodnutie po 1. februári 2001 vo výške do 5% z obstarávacej ceny bytu.

	Navrhovaný ďalší krok v deregulácií nájomného sa na základe politického rozhodnutia koaličnej rady vo volebnom roku 2002 neuskutočnil a odsunul  sa do roku 2003.  S postupujúcou privatizáciou prešla z vlastníctva obcí a  štátu do vlastníctva nájomníkov rozhodujúca časť nájomných bytov. Podľa výsledkov sčítania obyvateľov, domov a bytov k 26. máju 2001 mali obce vo vlastníctve už len 39 676 bytov, t. j. asi 2,1% z celého bytového fondu v SR a tento podiel  sa naďalej znižuje. Úmerne k tomu sa znižujú aj nepriaznivé ekonomické dopady spôsobené vlastníkom bytov odsunom deregulácie nájomného.

	Napriek uvedenému aj v oblasti hospodárenia s bytmi je potrebné naďalej vytvárať transparentné ekonomické podmienky, pokračovať v deregulácii nájomného a tiež v zdokonaľovaní právneho rámca pre určovanie výšky nájomného, ktorý v súčasnosti tvoria príslušné opatrenia Ministerstva financií SR.

3.  Návrh zásad deregulácie nájomného v roku 2003

	Vláda SR dňa 3. júla 2002 prerokovala a vzala na vedomie Správu o plnení zámerov Koncepcie štátnej bytovej politiky do roku 2010 a Akčného plánu rozvoja bývania do roku 2005. V tejto súvislosti vzala na vedomie aj časový posun uplatňovania nákladového nájomného v dôsledku neuskutočnených deregulačných opatrení v roku 2002. Uznesením č. 736/2002 k uvedenému materiálu schválila  rámcové zámery bytovej politiky na ďalšie obdobie, v ktorých je v oblasti nájomného prijatá zásada: 
“S cieľom vytvoriť vlastníkom nájomných bytov transparentné podmienky pre hospodárenie s bytovým fondom pokračovať v deregulácii  nájomného tak, aby sa po roku 2004 vo verejnom nájomnom bytovom sektore dosiahla úroveň nákladového nájomného a jedenkrát ročne umožnila jeho úprava podľa miery inflácie.”

	Vychádzajúc z uvedeného a zo schválenej koncepcie štátnej bytovej politiky Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja SR navrhuje pri deregulácii nájomného v bytoch, na ktoré sa vzťahuje cenová regulácia podľa opatrenia Ministerstva financií  SR č. R – 1/1996 v znení neskorších  opatrení v roku 2003 postupovať podľa nasledovných zásad:

3.1.  Maximálnu cenu nájmu bytu v domoch dokončených do 1. februára 2001, na ktoré sú uzavreté nájomné zmluvy zvýšiť od 1. 1 .2003  o 95%.
	
Touto úpravou by sa vykonal ďalší krok k dosiahnutiu nákladového nájomného a znížili straty vlastníkov pri prevádzkovaní nájomných bytov.

3.2.	Maximálne ceny nájmu bytu v bytových domoch postavených s účasťou prostriedkov štátneho rozpočtu, štátnych fondov a rozpočtu obcí, pre ktoré bolo vydané kolaudačné rozhodnutie po 1. februári 2001 zvýšiť od 1. 1. 2003 o mieru rastu cien stavebných prác, materiálov a výrobkov spotrebovávaných v stavebníctve za rok 2002, indexom určeným Ministerstvom financií SR. V ďalších rokoch bude potrebné každoročne upravovať výšku nájomného indexom rastu uvedených cien za predchádzajúci rok. 

Každoročným indexovaním  nájomného sa jeho výška bude priebežne upravovať tak, aby sa nájomné zvyšovalo úmerne k rastu cien stavebných prác materiálov a výrobkov a umožnilo vlastníkom udržiavať dobrý technický stav bytových domov a bytov.

4.	Návrh na zmenu cenového predpisu

V súčasnosti sú maximálne ceny nájmu bytu a ďalší spôsob určovania výšky nájomného upravené príslušnými opatreniami Ministerstva financií SR, ktorými sa dopĺňa výmer Ministerstva financií SR z 12.3.1996 č. R-1/1996, ktorým sa určuje rozsah tovaru s regulovanými cenami. Pre navrhované zvýšenie cien bytov v bodoch 3.1 a 3.2 v roku 2003 je potrebné novelizovať Opatrenie Ministerstva financií SR z 26. januára 2001 č. R - 1/2001 v časti I. písm. A položku 16 a súčasne vykonať niektoré zmeny, ktorými sa sprehľadní určovanie výšky nájomného a doplnia doteraz neupravené časti. Nakoľko vydanie tohto cenového predpisu je v pôsobnosti Ministerstva financií SR, Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja SR navrhuje pri jeho novelizácii uplatniť najmä nasledovné zásady:
-	maximálne ceny nájmu bytu v bytových domoch dokončených do 1. februára 2001, na ktoré sú uzavreté nájomné zmluvy, zvýšiť o 95%;
-	maximálne ceny nájmu bytu v bytových domoch postavených s účasťou verejných prostriedkov, pre ktoré bolo vydané kolaudačné rozhodnutie po 1. februári 2001, zvýšiť od 1.1.2003 o mieru rastu cien stavebných prác, materiálov a výrobkov spotrebovávaných v stavebníctve za rok 2002;
-	v predpise zjednodušiť výpočet pre určovanie výšky nájomného a v celom opatrení stanoviť jednotne maximálne mesačné ceny nájmu bytu (neurčovať v časti predpisu ročné ceny nájmu a v časti predpisu mesačné ceny nájmu bytu);
-	pre byty v bytových domoch dokončených do 1. februára 2001 určiť maximálnu cenu nájmu bytu za 1 m2 podlahovej plochy bytu (nahradiť doterajšie dve rozdielne ceny, t.j. za m2 podlahovej plochy obytných miestností a za m2 podlahovej plochy vedľajších miestností);
-	doplniť do predpisu maximálne ceny nájmu za užívanie lodžií, balkónov, terás a pivníc;
-	umožniť zvýšiť maximálnu cenu nájmu bytu v bytových domoch postavených s účasťou prostriedkov štátneho rozpočtu, štátnych fondov a rozpočtov obcí, pre ktoré bolo vydané kolaudačné rozhodnutie po 1. februári 2001, ak príjmy nájomcu a osôb s ním bývajúcich presahujú stanovený limit.

Návrh novelizácie uvedeného opatrenia Ministerstva financií SR, spracovaného Ministerstvom výstavby a regionálneho rozvoja SR podľa horeuvedených zásad, je v prílohe.

5.	Záver

Navrhovanými úpravami nájomné v novopostavených bytoch v bytových domoch postavených s účasťou prostriedkov štátneho rozpočtu, štátnych fondov a rozpočtu obcí, pre ktoré bolo vydané kolaudačné rozhodnutie po 1. februári 2001, dosiahne nákladovú úroveň, umožňuje vlastníkom bytov splácať úver na výstavbu, zabezpečovať kvalitné spravovanie bytového fondu, vykonávať pravidelnú údržbu a potrebné opravy a v optimálnej výške tvoriť pre jednotlivé domy fond opráv a údržby.

V starších nájomných bytoch výška nájomného navrhovaným zvýšením o 95% v roku 2003 ešte nedosiahne nákladovú úroveň a budú potrebné ďalšie úpravy.

Navrhované zmeny v maximálnej cene nájmu bytu musia byť zároveň sprevádzané úpravami podmienok a výšky príspevku na bývanie.