Návrhy na zmeny v systéme financovania podpory bývania v SR

1.	Úvod 

V oblasti bytovej politiky je zo strany štátu uplatňovaný systém ekonomických nástrojov s cieľom rozširovania a zveľaďovania bytového fondu, a to vo forme priamej a nepriamej podpory.
 
Priama podpora štátu je realizovaná formou poskytovania priamych dotácií v rámci Programu rozvoja bývania na obstaranie nájomných bytov, obstaranie technickej vybavenosti a odstránenie systémových porúch bytových domov a tiež formou zvýhodnených úverov poskytovaných Štátnym fondom rozvoja bývania, ktorý poskytuje pri splnení zákonom stanovených podmienok úvery fyzickým osobám, ako aj právnickým osobám na obstaranie bytov a obnovu bytového fondu.

Nepriama podpora štátu je realizovaná prostredníctvom poskytovania štátneho príspevku k hypotekárnym úverom a štátneho príspevku k hypotekárnym úverom pre mladých občanov určeného len pre fyzické osoby, ďalej štátnej prémie k stavebnému sporeniu pre fyzické osoby a pre spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ako aj bankových záruk za úvery v rámci Programu štátnej podpory obnovy bytového fondu formou poskytovania bankových záruk za úvery, ktorý bol schválený vládou SR pre oživenie bytovej výstavby a vytvorenie podmienok pre obnovu bytového fondu.

Štát s cieľom rozširovania a zveľaďovania bývania teda využíva podporný systém, ktorý je možné rozdeliť na formy podpory pomocou

-	zvýhodnených úverov poskytovaných prostredníctvom Štátneho fondu rozvoja bývania, ktorý poskytuje pri splnení zákonom stanovených podmienok úvery fyzickým osobám, ako aj právnickým osobám,
-	systémových dotácií na výstavbu a obnovu bytového fondu – programu rozvoja bývania,
-	systému stavebného sporenia so štátnou podporou vo forme štátnej prémie k stavebnému sporeniu pre fyzické osoby a pre spoločenstvá vlastníkov bytov,
-	hypotekárneho financovania, v ktorom je podpora zo strany štátu vo forme štátneho príspevku k hypotekárnym úverom a štátneho príspevku k hypotekárnym úverom pre mladých.

V období rokov 2000 – 2010 sa ročne do rozvoja bývania zo štátneho rozpočtu vyčleňovalo v priemere 200 mil. eur. Každý z uvedených nástrojov prešiel za obdobie od svojho vzniku radom vývojových zmien, ktoré smerovali k ich zefektívneniu a súčasne sa vyprofilovalo ich postavenie v systéme rozširovania a zveľaďovania bytového fondu.

Z materiálu Návrh opatrení na zvýšenie efektívnosti fungovania verejného sektora a zlepšenie stavu verejných financií a z bodu B.38 uznesenia vlády SR č. 805 zo dňa 17. novembra 2010 k tomu materiálu  vyplynula pre podpredsedu vlády a ministra financií v spolupráci s 1. podpredsedom vlády a ministrom dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja úloha analyzovať súčasný stav v oblasti financovania bývania a predložiť na rokovanie vlády návrhy na zmeny v systéme podpory bývania. 

V prílohe č. 1 k materiálu je uvedený celkový prehľad štátnej podpory v členení na jednotlivé formy financovania bývania za roky 2007 až 2010.  Z celkového objemu štátnej podpory na bývanie za rok 2010 v sume 160,34 mil. eur predstavuje: 
-	podpora v rámci Štátneho fondu rozvoja bývania 54,90 mil. eur (34% z celkovej podpory), 
-	podpora formou systémových dotácií 40,36 mil. eur (25 % z celkovej podpory), 
-	podpora formou štátnej prémie na stavebné sporenie 41,61 mil. eur (26 % z celkovej podpory), 
-	podpora prostredníctvom bonifikácie hypotekárnych úverov 23,47 mil. eur (15 % z celkovej podpory). 

Predkladaný materiál sa z uvedených foriem financovania podpory bývania podrobne zaoberá problematikou hypotekárneho bankovníctva a stavebného sporenia. 

2.	Hypotekárne bankovníctvo

2.1.	Charakteristika hypotekárneho úveru so štátnym príspevkom

Hypotekárny úver je úver s lehotou splatnosti najmenej 4 roky a najviac 30 rokov, zabezpečený záložným právom k tuzemskej nehnuteľnosti, ktorý banka poskytuje právnickým a fyzickým osobám na nadobudnutie, výstavbu, rekonštrukciu a údržbu tuzemských nehnuteľností, alebo na splatenie hypotekárneho úveru v inej banke, ktorá je v konkurze, ako aj na splatenie poskytnutého úveru na tie isté účely, ktorý nie je hypotekárnym úverom. Tento druh úveru je financovaný najmenej 90 % prostredníctvom vydávania a predaja hypotekárnych záložných listov (HZL). V súčasnosti však môžu hypotekárne banky v zmysle zákona o bankách požiadať o výnimku Národnú banku Slovenska, a to aj opakovane a znížiť financovanie hypotekárnych úverov vo výške najmenej 70 % prostredníctvom vydávania a predaja HZL. Na riadne krytie HZL sa pritom môžu použiť len pohľadávky hypotekárnej banky z hypotekárnych úverov, ktoré nepresahujú 70 % hodnoty založenej nehnuteľnosti.                            

Štátnym príspevkom k hypotekárnemu úveru sa rozumie percento, o ktoré štát znižuje výšku úrokovej sadzby určenú v zmluve o hypotekárnom úvere. O hypotekárny úver so štátnym príspevkom môže požiadať každý občan - fyzická osoba s trvalým pobytom na území SR, ktorý dovŕšil vek 18 rokov, alebo občan cudzieho štátu (cudzí štátny príslušník), po splnení základných podmienok poskytnutia každého hypotekárneho úveru - preukázanie schopnosti splácať poskytnutý úver a zabezpečenie úveru vhodnou tuzemskou nehnuteľnosťou (môže byť aj vo vlastníctve tretej osoby) zapísanou v katastri nehnuteľností.

Novelizáciou zákona o bankách (v roku 2003) sa upravil spôsob určovania výšky štátneho príspevku k hypotekárnym úverom z fixného percenta až do splatnosti úveru (vychádzajúceho zo zákona o štátnom rozpočte podľa dátumu uzatvorenia zmluvy o hypotekárnom úvere) na variabilné percento stanovené každoročne zákonom o štátnom rozpočte. Počnúc rokom 2005 sa každoročne v zákone o štátnom rozpočte stanovil nulový štátny príspevok k hypotekárnym úverom, preto sa v súčasnosti reálne poskytuje tento štátny príspevok len tým poberateľom hypotekárneho úveru, ktorí splnili podmienky pre jeho poskytnutie a uzatvorili zmluvu pred 1. júlom 2003. 

2.1.1.	Hypotekárny úver so štátnym príspevkom pre mladých

Pri hypotekárnych úveroch pre mladých sa štátny príspevok poskytuje mladému poberateľovi (fyzickej osobe alebo manželom, ktorí neprekročili v čase podania žiadosti o hypotekárny úver 35 rokov veku) po dobu piatich rokov od začatia úročenia hypotekárneho úveru, pričom tento štátny príspevok je možné poskytnúť len na jednu nehnuteľnosť a jednu zmluvu o hypotekárnom úvere. Štátny príspevok pre mladých sa nemôže týkať hypotekárnych úverov určených na splatenie iného hypotekárneho úveru poskytnutého bankou v konkurze.   

Výška štátneho príspevku pre mladých sa určuje každoročne ako variabilné percento v zákone o štátnom rozpočte na príslušný rozpočtový rok a v tom roku platí pre všetky hypotekárne zmluvy, ktoré boli uzatvorené za podmienok určených v zákone o bankách. Poskytnutie štátneho príspevku pre mladých zo štátneho rozpočtu je podmienené účasťou hypotekárnej banky na znížení úrokovej sadzby vo výške do 1 % a zároveň umožnení predčasného splatenia úveru alebo odloženia splátky istiny hypotekárneho úveru.  

2.2.	Doterajší vývoj hypotekárnych úverov  

Hypotekárne bankovníctvo bolo v Slovenskej republike upravené novelou zákona o bankách v roku 1997. Hypotekárne úvery môžu poskytovať banky na základe osobitného bankového povolenia Národnej banky Slovenska vydaného po dohode s Ministerstvom financií SR. 

Hypotekárne úvery v Slovenskej republike poskytujú tieto hypotekárne banky:

Všeobecná úverová banka, a. s.		
Slovenská sporiteľňa, a. s.
Tatra banka, a. s.
ČSOB, a. s.
UniCredit Bank Slovakia, a. s.
OTP Banka Slovensko, a. s.
VOLKSBANK Slovensko, a. s.
Dexia banka Slovensko, a. s.

Pri začatí poskytovania hypotekárnych úverov v rokoch 1997 - 1998 sa úroková sadzba týchto úverov pohybovala okolo 20 % p. a. a bola pre väčšinu záujemcov neakceptovateľná. Oživenie na trhu hypotekárnych úverov nastalo v roku 1999, keď sa novelou zákona o bankách zaviedol systém bonifikácie hypotekárnych úverov (štátny príspevok). 

Od zavedenia podporného systému došlo k rýchlemu rastu objemu poskytovaných hypotekárnych úverov so štátnym príspevkom pre fyzické osoby. Negatívnym znakom tohto systému z pohľadu verejných výdavkov boli geometrickým radom narastajúce nároky na štátny príspevok zo štátneho rozpočtu, ktoré by v priebehu niekoľkých rokov bez zavedenia regulačných opatrení pohltili všetky podporné zdroje štátu smerujúce do rozvoja bývania.

Z uvedeného dôvodu sa novelou zákona o bankách s účinnosťou od 1. júla 2003 zmenila viazanosť výšky štátneho príspevku k hypotekárnym úverom z fixnej na pohyblivú, určenú každoročne v zákone o štátnom rozpočte na príslušný rozpočtový rok. Vplyvom tejto zmeny zákona počet hypotekárnych zmlúv s nárokom na štátny príspevok postupne klesol z 50 tis. na konci roku 2004 na 24 tis. v roku 2010 (medziročný pokles o cca 2 000 zmlúv). 
      
V rámci analýzy vývoja hypotekárnych úverov v posledných rokoch boli identifikované nasledujúce javy v oblasti hypotekárneho bankovníctva:

1.	Štátna bonifikácia tzv. „starých“ hypotekárnych úverov je príliš vysoká. Na základe prechodných ustanovení zákona o bankách k úpravám účinným od 1. júla 2003 sa ešte stále vyplácajú štátne príspevky k hypotekárnym úverom vo výške 6 %, 5 %, 4,5 %
a 2,5 %, pritom priemerná úroková sadzba novoposkytnutých hypotekárnych úverov v decembri 2010 bola 4,9 % p. a. Podľa údajov k 31.12.2010 sa táto neúmerná bonifikácia súhrnne týka ešte 23 684 zmlúv, na ktoré je naviazaný štátny príspevok v súhrne mesačne 1,1 mil. eur (pričom samozrejme každý mesiac táto suma klesá, keďže úvery sa postupne vyraďujú z evidencie po ich úplnom splatení; aktuálne na ročnej báze súhrnne za rok 2010 zaznamenala suma štátneho príspevku k týmto úverom cca 14 mil. eur, pričom medziročný pokles predstavuje približne 1 mil. eur). Pritom celkové ročné výdavky na štátne príspevky k hypotekárnym úverom predstavujú okolo 23,5 mil. eur (aktuálne za rok 2010), to znamená že cca 60 % štátnej podpory sa týka hypotekárnych úverov so štátnym príspevkom (a to len tých „starých“, nové nie sú bonifikované) a 40 % sa vzťahuje na štátny príspevok pre mladých. 

Celková suma rozpočtových prostriedkov poskytnutých na štátny príspevok k hypotekárnym úverom v jednotlivých rozpočtových rokoch vrátane predikcie na roky 2011 až 2013 je uvedená v prílohe č. 2 materiálu. Z priloženej tabuľky vyplýva, že na bonifikáciu tzv. „starých“ hypotekárnych úverov bolo zo štátneho rozpočtu doteraz vyplatených súhrnne 151,4 mil. eur.

2.	Klasické hypotekárne úvery na Slovensku patria medzi najdrahšie v celej eurozóne. Podľa údajov ECB sa pri porovnaní úrokových sadzieb na Slovensku so sadzbami eurozóny ako celku, ako aj vo vybraných krajinách eurozóny, ktoré majú podobnú štruktúru ekonomiky, počet obyvateľov, úroveň nezamestnanosti, geografickú blízkosť, či rozvinutosť bankového sektora zistilo, že Slovensko má najvyššiu úrokovú mieru stavu úverov pre všetky fixácie úverov na nehnuteľnosti. Úroková miera na úvery s fixáciou do jedného roka bola v októbri 2010 na Slovensku 5,7 %, pričom priemer eurozóny bol
3,8 %. Pri dlhších fixáciách sú rozdiely výraznejšie. 

Úrokové sadzby na Slovensku navyše takmer vôbec nekopírujú spoločné trendy vo vývoji v ostaných krajinách, kde prišlo v priebehu roka 2009 k výraznému zníženiu sadzieb.  Uvedený rozdielny vývoj úrokových sadzieb Slovenska a ostatných krajín je možné vidieť markantne aj pri novo poskytnutých úveroch. Úvery s fixáciou do jedného roka sa vyvíjali podobne pre všetky krajiny v podstate už od roku 2003, odkedy sú dostupné údaje ECB. Vo všetkých týchto krajinách bol zaznamenaný výrazný pokles sadzieb pri tejto fixácii od konca roka 2008. Úrokové sadzby na Slovensku však klesajú výrazne nižším tempom a v októbri 2010 boli na úrovni 4,8 % oproti sadzbám v rozpätí 2,5 – 3,5 % pre ostatné porovnávané krajiny. Pri fixácii do 5 rokov je vývoj medzi jednotlivými krajinami rôznorodejší a rozdiely sú výraznejšie, stále však platí, že sadzby na Slovensku boli najvyššie počas väčšiny sledovaného obdobia. 

Aj pri porovnaní so všetkými krajinami eurozóny vychádzajú úrokové sadzby na úvery na nehnuteľnosti na Slovensku pri každej fixácii za jedny z najvyšších. Napr. pri fixáciách na 1 až 5 rokov (6 %) má Slovensko druhé najvyššie sadzby z celej eurozóny, kde priemer je pod 4 %.  

Na druhej strane je potrebné uviesť, že každá krajina má rôzne rizikové ekonomické prostredie, ktoré je zohľadnené napr. v ratingu, dennom ocenení štátnych dlhopisov alebo tzv. likviditných prirážkach. Je pravdepodobné, že slovenský klient je rizikovejší ako napr. rakúsky, kvôli množstvu faktorov ako napr. vyššia nezamestnanosť, vyššia politická nestabilita a pod. Rizikovosť krajiny vplýva aj na náklady banky pri získavaní zdrojov na medzibankovom trhu. Tieto faktory môžu v prípade Slovenska negatívne ovplyvniť podmienky získavania zdrojov. Existujú však 2 protiargumenty, prečo skutočná rizikovosť domácností na Slovensku bude nižšia ako naznačujú tieto indikátory. Prvý je, že penetrácia úverov na Slovensku je voči ostatným krajinám eurozóny oveľa nižšia a banky teda môžu získať stále viac (relatívne) menej rizikových klientov. Zároveň slovenské banky majú viac depozít ako úverov a nemusia sa tak refinancovať, ako banky v západnej Európe. 

3.	Vyjednávacia pozícia slovenského klienta pri stanovovaní novej úrokovej sadzby je príliš slabá. Zaujímavým faktom tiež je, že úrokové sadzby po uplynutí fixácie sú zväčša vyššie ako pri novom úvere. To naznačuje, že úvery sú predražované vo fáze refixácie. Takýto stav môže indikovať, že banky pri zmene fixácie už existujúceho úveru predražia klientovi úver o vyššiu maržu, pričom takýto stav je umožnený zmluvne extrémne slabou vyjednávacou pozíciou klienta pri stanovovaní novej sadzby, keďže sadzba nie je určená transparentne. Zákon negarantuje klientovi možnosť refinancovať hypotekárny úver bez sankčného poplatku.

4.	Klasické hypotekárne úvery sú „vytláčané“ inými úvermi na nehnuteľnosti. Za posledné roky sa udiali významné zmeny v štruktúre rastu úverov na nehnuteľnosti, najmä nárast iných úverov na nehnuteľnosti ako hypotekárnych úverov. Ako vyplýva aj z Analýzy slovenského finančného sektora za 1. polrok 2010, vypracovanej Národnou bankou Slovenska, v sledovanom období sa ešte výraznejšie prejavil trend nahrádzania hypotekárnych úverov inými úvermi na bývanie. Tie majú od januára 2010 v priemere 30 % medziročný rast, kým klasické hypotekárne úvery (kryté hypotekárnymi záložnými listami /HZL/, aj s možnosťou štátneho príspevku) majú trend spomaľovania rastu zo 4 % v januári na 1 % v júni. Výsledkom tohto trendu je, že v marci 2010 stav iných úverov na nehnuteľnosti prekonal stav hypotekárnych úverov. Tento vývoj, ktorý je znázornený aj v prílohe č. 3 materiálu, poukazuje na to, že trh si našiel vlastnú cestu, ako mu bola definovaná zákonom o bankách, a banky uprednostňujú tento produkt aj kvôli nižším administratívnym nákladom a vyššej flexibilite naplniť individuálne potreby klienta. Rast iných úverov na nehnuteľnosti je taký výrazný, že aj napriek rastu vkladov s dlhšou splatnosťou sa prehĺbil časový nesúlad medzi aktívami a pasívami bánk. Vzhľadom na stagnáciu hypotekárneho portfólia totiž nebol dôvod na zvyšovanie objemu emitovaných HZL. 

5.	Povinná emisia hypotekárnych záložných listov môže zvyšovať úrokové a iné súvisiace náklady na finančné krytie hypotekárnych úverov. Jedným z argumentov zo strany bánk vysvetľujúcim vyššie úrokové sadzby na hypotekárne úvery je existencia už spomínanej zákonnej povinnosti vydávania hypotekárnych záložných listov, ktoré nesú vyšší výnos ako iné zdroje banky. Podľa súčasne platnej legislatívy musia banky vydať HZL v objeme najmenej 70 % z objemu poskytnutých hypotekárnych úverov na základe časovej výnimky individuálne udelenej Národnou bankou Slovenska. HZL však nemusia predstavovať pre banku relevantný dôvod na vyššie úrokové sadzby, pretože v držbe mimo bankový sektor je len malý zlomok vydaných HZL. To môže naznačovať, že banky si napr. môžu vydávať HZL recipročne, a teda eliminovať zvýšené náklady, keďže banka na jednej strane úroky z HZL platí a na druhej sama inkasuje. 

6.	Súčasná legislatíva nedokáže zabezpečiť adekvátnu kontrolu zohľadnenia štátnej bonifikácie pri stanovení úrokovej sadzby pri poskytovaní hypotekárnych úverov pre mladých. Podľa ustanovenia § 85a ods. 3 písm. b) prvého bodu zákona o bankách sa mladému poberateľovi hypotekárneho úveru poskytne štátny príspevok pre mladých, ak sa hypotekárna banka zaviaže, že mu na dobu piatich rokov od poskytnutia a začatia úročenia hypotekárneho úveru zníži úrokovú sadzbu určenú v zmluve o hypotekárnom úvere v rovnakej výške, ako sa určí štátny príspevok pre mladých, najviac však o 1 %. Z uvedeného znenia vyplýva, že kardinálnou otázkou adekvátneho zohľadnenia štátneho príspevku, ako aj zníženia úrokovej sadzby zo strany banky je správne preverenie rizikového profilu klienta a nastavenie tzv. „hrubej“ úrokovej sadzby hypotekárneho úveru, od ktorej sa odpočítavajú obe uvedené bonifikácie.                         

2.2.1.	 Hypotekárny úver so štátnym príspevkom pre mladých

Novelou zákona o bankách sa od 1. januára 2007 zaviedol nový bankový produkt pre vybraný segment klientov - hypotekárny úver so štátnym príspevkom pre mladých.

V prvom roku po zavedení tohto bankového produktu sa prejavili ešte počiatočné problémy, pretože banky sa museli systémovo pripraviť na nový produkt, a to tak z dôvodu potreby úpravy vnútorných prepisov, postupov a informačných systémov, ako aj z hľadiska realizácie marketingových aktivít.     

Rastúci záujem o tento produkt zo strany mladých ľudí sa preto naplno prejavil v roku 2008, keď došlo k nárastu objemu poskytovaných hypotekárnych úverov. V štátnom rozpočte SR na rok 2010 bol schválený štátny príspevok pre mladých vo výške 2,0 % a spolu s jednopercentným zvýhodnením, ktoré poskytujú hypotekárne banky, sa stal dostatočne atraktívnym produktom na zabezpečenie si nového bývania. Ku koncu roka 2010 bolo uzatvorených kumulatívne 25 tisíc zmlúv o hypotekárnom úvere pre mladých, ku ktorým si poberatelia hypotekárneho úveru uplatnili nárok na štátny príspevok.

Vývoj  nároku na štátny príspevok pre mladých vrátane predikcie na roky 2011 až 2013 je uvedený v prílohe č. 2 materiálu. Z priloženej tabuľky vyplýva, že na bonifikáciu hypotekárnych úverov pre mladých bolo zo štátneho rozpočtu doteraz (teda za 4 roky fungovania tohto produktu) vyplatených súhrnne 17,95 mil. eur. Podľa údajov o počte uzatvorených hypotekárnych zmlúv so štátnym príspevkom pre mladých je možné pozorovať stúpajúci trend (nárast na 25 329 zmlúv s medziročným rastom o cca 7 000 zmlúv).  

2.3.	Možné návrhy na zmeny v systéme hypotekárneho bankovníctva

V záujme zlepšenia podmienok poskytovania hypotekárnych úverov navrhujeme zvážiť možnosť prijatia nasledovných opatrení: 

•	zvýšiť transparentnosť formou spresnenia pravidiel, podľa ktorých by banky mali povinnosť stanoviť v zmluve o hypotekárnom úvere presné pravidlá (napr. vzorec), podľa ktorého sa bude stanovovať nová úroková sadzba po uplynutí termínu fixácie úrokovej sadzby. Takéto opatrenie by malo prispieť k vyššej ochrane klientov (dlžníkov) a k stransparentneniu stanovovania úrokových sadzieb zo strany bánk. Mechanizmus stanovovania úrokových mier by mohol byť naviazaný na taký index alebo referenčnú úrokovú sadzbu (napr. na priemerný EURIBOR pri krátkych fixáciách, na priemerný výnos štátnych dlhopisov pri dlhých fixáciách), od ktorých sa odvíja určovanie úrokových mier úverov na nehnuteľnosti,
•	umožniť rozšírenie účelu poskytovania hypotekárneho úveru aj o splatenie starého hypotekárneho úveru. Takéto opatrenie môže zvýšiť konkurenciu medzi bankami a prispieť k zníženiu úrokových sadzieb hypotekárnych úverov,
•	zrušiť poplatok za predčasné splatenie úveru pri zmene fixácie. Toto opatrenie môže tiež prispieť k vyššej konkurencii medzi hypotekárnymi bankami,
•	preveriť možné prínosy a riziká prípadného zníženia povinného krytia hypotekárnych úverov prostredníctvom emisie HZL (posúdi sa v spolupráci s Národnou bankou Slovenska) s cieľom zníženia nákladov bánk premietnutých následne do financovania hypotekárnych úverov. 

Čo sa týka problematiky tzv. „starých“ hypotekárnych úverov so štátnym príspevkom, Ministerstvo financií SR si vyžiadalo od hypotekárnych bánk podrobné údaje o jednotlivých takýchto úveroch a po dôkladnej analýze závažnosti tohto problému budú predložené konkrétne návrhy riešenia.  

3.	Stavebné sporenie

3.1.	Charakteristika stavebného sporenia so štátnou prémiou

Stavebné sporenie je určené na financovanie bytových potrieb a potrieb súvisiacich s bývaním na území Slovenskej republiky z účelovo vytvorených prostriedkov vo fonde stavebného sporenia, ktorý tvoria najmä vklady, úroky, štátne prémie, splátky istiny úverov od účastníkov stavebného sporenia (stavební sporitelia), prípadne iné zdroje.

Stavebným sporiteľom môže byť fyzická osoba (ďalej len „stavebný sporiteľ FO“), spoločenstvo vlastníkov bytov zriadené podľa osobitného predpisu (ďalej len „stavebný sporiteľ SVB“), alebo iná právnická osoba (ďalej len „stavebný sporiteľ PO“), ktorí uzatvoria so stavebnou sporiteľňou zmluvu o stavebnom sporení alebo v ktorých prospech je uzatvorená zmluva o stavebnom sporení.

Štátna prémia predstavuje percentuálny podiel z ročného nasporeného vkladu stavebného sporiteľa a výpočet tohto percenta je ustanovený v zákone o stavebnom sporení, pričom  Ministerstvo financií SR každoročne opatrením oznamuje výšku štátnej prémie na nasledujúci kalendárny rok. Maximálna absolútna suma štátnej prémie na jedného stavebného sporiteľa je ustanovená zákonom vo výške 66,39 Eur (2 000 Sk). Štátna prémia sa môže poskytovať len stavebnému sporiteľovi FO a stavebnému sporiteľovi SVB.
 
Stavebné sporenie sa z hľadiska časového môže rozdeliť na dve fázy, a to na fázu sporenia a fázu úveru. Vo fáze sporenia je rozhodujúcim parametrom výška mesačného vkladu, výška úrokovej sadzby, prémiové zvýhodnenie zmluvy (poberanie štátnej prémie) a dĺžka sporenia. Ak nasporená suma dosiahne určitú výšku a sú splnené všetky podmienky vyplývajúce zo zmluvy o stavebnom sporení, stavebný sporiteľ má nárok na pridelenie zvýhodneného stavebného úveru, ktorého výška sa rovná rozdielu medzi cieľovou sumou a nasporenou sumou. V prípade, že niektorý z uvedených parametrov nedosiahol hodnotu pre získanie stavebného úveru, je možné požiadať o poskytnutie stavebného úveru za komerčných podmienok (tzv. medziúveru) alebo zmenou zmluvy o stavebnom sporení zmeniť parametre sporenia.

Stavebný sporiteľ môže uplatniť nárok na stavebný úver, sporiť ďalej alebo vklad vybrať a použiť ho bez nároku na stavebný úver. Ak stavebný sporiteľ sporí šesť a viac rokov od uzatvorenia zmluvy o stavebnom sporení a nebol mu poskytnutý stavebný úver, môže nasporené finančné prostriedky vrátane štátnej prémie použiť aj na iné ako výhradne zákonom určené stavebné účely. Stavebný sporiteľ SVB však musí vždy previesť nasporené prostriedky do fondu prevádzky, údržby a opráv.  

3.2.	Doterajší vývoj stavebného sporenia

Systém stavebného sporenia sa v Slovenskej republike začal rozvíjať v roku 1992 a vychádzal zo skúseností najmä Nemecka a Rakúska, kde funguje už od roku 1924, resp. 1925. Aj v týchto krajinách, tak ako aj u nás, sú výdavky štátu na štátnu prémiu pre jednotlivca v porovnaní s podporou hypotekárnych úverov nižšie. 

Stavebné sporenie v zmysle zákona o stavebnom sporení vykonávajú v Slovenskej republike na základe osobitného povolenia Národnej banky Slovenska tieto inštitúcie:
Prvá stavebná sporiteľňa, a.s. (začiatok činnosti 16.11.1992),
Stavebná sporiteľňa Wüstenrot, a.s. (začiatok činnosti 07.06.1993),
ČSOB stavebná sporiteľňa, a.s. (začiatok činnosti 30.11.2000).

Napriek postupnému znižovaniu percentuálnej výšky štátnej prémie zo 40 % až na súčasných 10 %, ako aj maximálnej sumy štátnej prémie na jedného stavebného sporiteľa zo 6000 Sk (199,16 Eur) na 2000 Sk (66,39 Eur) sa od roku 2005 zastabilizoval počet zmlúv o stavebnom sporení s nárokom na štátny príspevok na úrovni približne 900 tis. zmlúv. Vývoj nároku na štátnu prémiu je uvedený v prílohe č. 2 materiálu. Z priloženej tabuľky vyplýva, že na štátnu prémiu bolo zo štátneho rozpočtu od roku 2000 doteraz celkovo vyplatených 680 mil. eur, pričom súhrnne od vzniku stavebného sporenia (od roku 1992) to bolo doposiaľ 1,2 mld. eur.

Jednou z dôležitých úprav systému stavebného sporenia bola novela zákona o stavebnom sporení v roku 2004, ktorá zaviedla mechanizmus určovania percentuálnej výšky štátnej prémie pre nasledujúci rok. Tento mechanizmus umožnil pružne reagovať na zmeny vývoja na trhu bez potreby "otvárania zákona". V zavedenom vzorci sa ako základ pre výpočet určila výška priemerného výnosu do splatnosti štátnych dlhopisov, ktoré tvoria bázu dlhopisového indexu pre štátne dlhopisy počítaného a uverejneného v obchodných dňoch Burzou cenných papierov v Bratislave, a.s. (dnes zložka indexu SDXG).

Pre vývoj stavebného sporenia bola významná legislatívna úprava zákona o stavebnom sporení zrealizovaná v roku 2008, ktorá okrem iného umožnila stavebným sporiteľniam financovať prostredníctvom spotrebných úverov zo zdrojov mimo fondu stavebného sporenia aj všetky potreby spojené s vybavením domácností. Najvýznamnejšou zmenou z hľadiska štátnej podpory stavebného sporenia bolo rozšírenie okruhu stavebných sporiteľov o spoločenstvá vlastníkov bytov, a to s nárokom na jednu štátnu prémiu na každé štyri byty v bytovom dome, ktorý je v jeho správe. Štátna prémia sa môže poskytnúť aj stavebným sporiteľom – nerezidentom, avšak len na financovanie bytových potrieb a potrieb súvisiacich s bývaním na území Slovenskej republiky. Úpravou zákona sa rozšírili aj stavebné účely, na ktoré môže byť použitý stavebný úver, a to napr. na financovanie zariadení využívajúcich alternatívne zdroje energie, čističky odpadových vôd, prípravu stavebného pozemku určeného na výstavbu rodinných domov a bytových domov vrátane pripojenia na verejné inžinierske siete, vypracovanie územnej a projektovej dokumentácie, získanie energetického certifikátu rodinného domu alebo bytového domu, čím sa vytvorili podmienky aj na celkovú úsporu energií.

V rámci analýzy vývoja stavebného sporenia v posledných rokoch boli identifikované nasledujúce problémy v tejto v oblasti:

1.	Zvýhodnené stavebné úvery sú „vytláčané“ komerčnými medziúvermi. V posledných rokoch dochádza v štruktúre úverov na bývanie poskytovaných stavebnými sporiteľňami k menej priaznivým trendom. Stavebné sporenie (ako vyplýva z názvu) má motivovať k sporeniu, avšak súčasné ponuky stavebných sporiteľní nemotivujú k sporeniu, ale skôr nabádajú k zadlžovaniu sa. Celkový stav medziúverov (t. j. stavebných úverov poskytovaných za komerčných podmienok) k 30. septembru 2010 viac ako 3-násobne prekračoval objem klasických stavebných úverov. Za obdobie posledných rokov je mesačný objem novoposkytovaných medziúverov pravidelne vyše 10- až 15-násobne vyšší ako je mesačný objem novoposkytovaných klasických stavebných úverov.

Vývoj stavebných úverov a medziúverov je zobrazený v prílohe č. 3 materiálu. Z priloženého grafu ďalej vyplýva, že medziúvery dosahovali v sledovanom období (2007 – 2010) s výnimkou roku 2009 medziročný rast, naproti tomu stavebné úvery vykazujú za uvedené obdobie stabilný pokles. Medziúvery majú vyššiu úrokovú sadzbu, (priemerne 6,1 % p. a.), pričom garantovaná zvýhodnená fixná úroková sadzba (od 2,9 % p. a.) sa týka iba klasických stavebných úverov, pred ktorých poskytnutím je potrebné najskôr nasporiť určitú sumu.

Z celkového počtu zmlúv o stavebnom sporení, na ktorých základe sú prijímané vklady od stavebných sporiteľov, ktoré tvoria fond stavebného sporenia, je k ultimu roka 2010 prémiovo zvýhodnených až 86 %, to znamená, že štát prevažne podporuje poskytovanie komerčných úverov na úkor zvýhodnených stavebných úverov.
    
2.	Výška poplatkov takmer dosahuje štátnu prémiu. Nasledujúca tabuľka zobrazuje čisté príjmy z poplatkov stavebných sporiteľní a celkový objem poskytnutej štátnej prémie za posledné roky:
v mil. eur
Stavebné sporiteľne spolu	2006	2007	2008	2009	2010	
Čistý príjem z poplatkov	28,83	29,80	31,95	29,48	30,24	
Poskytnutá štátna prémia  	31,73	38,01	38,58	43,62	41,61	

Čo sa týka podielu čistého príjmu z poplatkov na celkovom hrubom príjme, tento podľa údajov k novembru 2010 v prípade stavebných sporiteľní spolu dosahuje až 34 %, kým za celý bankový sektor tento podiel predstavuje len 21 %. Na neúmernú výšku poplatkov poukazuje aj podiel čistého príjmu z poplatkov voči čistým úrokovým príjmom, ktorý  u stavebných sporiteľní spolu dosahuje až 40 %, pričom za celkový bankový sektor tento podiel zaznamenal len 26 %.    
   
3.	Časť zdrojov fondu stavebného sporenia sa nemusí použiť na stavebné účely. Niektorí účastníci stavebného sporenia (tzv. „priateľskí sporitelia“), pri dodržaní stanovenej lehoty sporenia, môžu využiť nasporené prostriedky vrátane štátnej prémie na ľubovoľný účel, teda nie výlučne na financovanie bytových potrieb. Postupne aj vďaka tejto možnosti však vznikla určitá čiastočná disproporcia medzi vkladmi a úvermi v „celkovej bilancii stavebných sporiteľní“, keď napr. podľa údajov k 30.09.2010 takmer 300 mil. eur vkladov stavebných sporiteľov, ku ktorým sa poskytuje štátna prémia, nie je alokovaná v žiadnych úveroch. Z toho vyplýva, že poskytovanie štátnej podpory plne nevedie k pôvodne sledovanému cieľu podporovať financovanie bytových potrieb a pre takýchto účastníkov stavebného sporenia predstavuje stavebné sporenie len výhodný, štátom podporovaný sporiaci produkt. Ak štátna prémia nie je spojená s účelovým použitím, je využívaná len na zvýšenie úrokových výnosov priateľských sporiteľov.

Ak zoberieme do úvahy aj vyššie spomínaný nepriaznivý vývoj medziúverov a stavebných úverov, existencia inštitútu „priateľských sporiteľov“ umožňuje túto disproporciu ešte viac prehlbovať.  

3.3.	Možné návrhy na zmeny v systéme stavebného sporenia

V rámci zmien podmienok vykonávania stavebného sporenia navrhujeme zvážiť možnosť prijatia nasledovné návrhov opatrení:

•	stanovenie limitu na celkový objem poplatkov – súhrnná ročná výška poplatkov za jedného stavebného sporiteľa, ktorý je poberateľom štátnej prémie, nesmie presiahnuť 20 % maximálnej výšky štátnej prémie za kalendárny rok,
•	prehodnotenie účelnosti a efektívnosti poskytovania štátnej prémie pri financovaní bývania prostredníctvom poskytovania medziúverov aj vo väzbe na problematiku čerpania štátnej prémie pri priateľských sporiteľoch. 

4.	Záver

Predkladaný materiál reaguje na požiadavku vlády Slovenskej republiky pripraviť návrhy zmien v systéme financovania podpory bývania. Identifikované návrhy opatrení reflektujú na javy vo vývoji stavebného sporenia a  hypotekárneho bankovníctva, ktoré sa za posledné roky udiali v tejto oblasti. Na riešenie zmien podmienok hypotekárneho bankovníctva a stavebného sporenia bude zriadená špecializovaná pracovná skupina, zložená zo zástupcov Ministerstva financií, Ministerstva dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja, bánk a stavebných sporiteľní a Národnej banky Slovenska. Po získaní ďalších doplňujúcich informácií z bankového sektora a po ich dôkladnej analýze Ministerstvo financií SR pripraví potrebné legislatívne návrhy príslušných noviel zákonov.